Modalidades de regularização de imóveis

Estatisticamente metade dos imóveis urbanos no país cerca de 30 milhões são irregulares, ou seja, seus ocupantes não possuem a escritura definitiva frente ao respectivo cartório de registro de imóveis competente.

Em sua maioria não tratam de invasores, a questão não é essa, são pessoas que sucessivamente vendem e compram a cessão de posse, pois desde o dono/ocupante originário não houve interesse em regularizar o imóvel.

O meio legal para tal regularização é o USUCAPIÃO ou a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA por meio das duas modalidades de regularização um ocupante de fato se tornará proprietário do seu imóvel.

A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é o instituto jurídico onde possibilita que a pessoa que recebeu a propriedade de um imóvel prometido em contrato, mesmo que o vendedor se recuse a cumprir o acordo, tenha a garantia de receber o imóvel que foi prometido, ressalta que se houveram várias transmissões necessário ter toda a sequência de contratos. Por meio deste dispositivo legal vale lembrar que para ser aceito seu posterior registro no cartório registral, o imóvel deve estar desmembrado para que obtenha a sua matrícula individualizada.

Já em relação ao USUCAPIÃO há várias espécies sendo que todas exigem que a possa seja mansa e pacífica e haja o animus domini que é a vontade de se comportar como dono de forma ampla, zelando, arcando custos que envolvam o imóvel e cuidar de manutenções em geral, as quais são: a) Extraordinária, posse por 15 anos contínuos independentemente de boa-fé e apresentação de documento do imóvel; b) Ordinária, posse por 10 anos contínuos, com fé e apresentação de documentos do imóvel; c) Especial Urbana, posse por 5 anos contínuos de área inferior a 250m2, utilizado para moradia e desde que não tenha outro imóvel; d) Coletiva, posse por 5 anos contínuos de propriedade em área urbana maior que 250m2, desde que não tenha outro imóvel; e) Especial Rural, posse por 5 anos contínuos de área inferior a 50 hectares com intuito de subsistência e moradia; e f) Familiar, posse por 2 anos contínuos com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250m2 cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Com o advento da Lei 13.465/2017 passou a ser possível fazer o USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL junto ao cartório de notas, por meio de ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, lembrando que apesar de ser mais celere, tem o gasto adicional com os emolumentos cartorários e continua havendo a necessidade de um advogado para sua conclusão, igualmente ocorre na via judicial.

LEIBNIZ DE ALMEIDA é advogado inscrito na OAB/SP 394.082 e jornalista sob MTB 80.628, atua nas áreas do direito criminal, família, cível e imobiliário, atualmente está com presidente do Conseg São Rafael.

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