A NEGOCIAÇÃO DOS CONTRATOS FACE A PANDEMIA – COVID 19

O fechamento do comércio e serviços por conta da pandemia do coronavírus já fez muita gente perder renda ou o emprego.

Mesmo com subsídios concedidos pelo governo, seja na forma do auxílio emergencial ou seguro-desemprego em caso de redução de salário e jornada, esses valores podem não ser suficientes para manter as contas em dia.

Um gasto relevante que pode sofrer impacto nesse cenário é o aluguel , assim como outros tipos de despesas, como mensalidades escolares, o caminho é negociar descontos ou parcelar os valores durante a pandemia. Mas quase sempre iremos lidar com outro lado seja o locador e o dono da escola, cujo orçamento também pode ter sido impactado na crise ou ter o aluguel ou a renda da escola, como única fonte de renda.

Portanto, o cenário para a negociação é delicado. Por conta dessa característica o aluguel não é visto como uma relação de consumo, e é regido pela Lei do Inquilinato, já as mensalidades escolares são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Contudo, todo acordo deve satisfazer ambas as partes.

Vejamos abaixo algumas dicas para conseguir encontrar a melhor saída para a situação:

1 – Vá para a negociação se de fato precisar:

Antes de decidir negociar o valor mensal, tanto de um aluguel como uma mensalidade escolar é necessário avaliar se, de fato, você precisa mesmo desta redução, por isso é necessário ser leal e fazer o credor entender sua situação financeira, se o inquilino foi afetado pela crise e se o estudante também foi afetado, todavia, não podemos aproveitar da situação para ter vantagens sem necessitar.

Existe lojistas com lojas 100% fechadas, há aqueles que estão operando de modo online (delivery) e há aqueles que continuam abertos só com redução de faturamento. Há escolas que estão sem atividade e outras operando com aulas online.

Na mesma linha, há estudantes ou responsáveis pelo pagamento da mensalidade , recebendo salario normalmente, há aqueles que foram suspensos, que tiveram redução e outros sem salário recebendo Seguro Desemprego, por estar desempregados, e aqueles autônomos dependendo do auxilio emergencial, por isso, num primeiro momento é importante informar sua real situação financeira ao seu credor,  pois só assim a parte contraria, no caso o credor,  entenderá sua situação e poderá chegar em um acordo justo.

Por outro lado, o inquilino deve ser flexível e buscar entender a situação financeira do locador e o estudante entender a posição do dono da escola. Pois não rara as vezes, o locador não possui outras fontes de renda, ou seja o locador depende deste aluguel para viver, ainda, na mesma linha, há muitas escolas pequenas que são a única fonte de renda do empresário , sem prejuízo que tem salários para pagar e assim por diante, não obstante,  importante neste momento apresentar de fato as provas, documentos, planilhas e tudo que fizer necessário para fique claro quanto a pandemia afetou sua situação financeira, para que se proceda uma negociação leal.

2 – Busque alternativas ao desconto

O desconto concedido pelo locador não é suficiente? O sugerido pela escola não é suficiente?

Sugira outras formas de pagamento. Por exemplo, diga que você poderá pagar 30%, 40%, 50% do valor enquanto durar o isolamento, mas que posteriormente esse valor será reposto de forma parcelada, durante um tempo determinado, tente um desconto, um abatimento, lembrando que a prestação é devida, não se pode obrigar a perdoar a divida toda. Tente uma forma de alongar a dívida, diluir o valor no futuro.

Importante deixar claro que, se não houve culpa o devedor para a ocorrência do não pagamento, não há o que se falar em multa, juros etc, por isso, se antecipe ao vencimento não deixe para exigir isso após de vencido a divida, isso pode prejudicar o acordo.

No caso de escolas, justo seria um desconto, pois de fato as contas básicas não estão sendo pagas, como agua, luz e alimentação dos alunos.

Assim, como no caso de alugueis, deve haver entre as partes a boa–fé, a lealdade, solidariedade e a razoabilidade, para que apresente a situação real de ambas as partes, nada obstante, o credor possa entender o que esta ocorrendo, exemplos, peça que a escola apresente as planilhas de custos, peça ao inquilino para que mostre seu holerite, possível acordo de suspensão do trabalho e etc.

3 – Peça intermediação da imobiliária ou de um advogado, ou profissional especializado

Tem dificuldade coma negociação dos valores com o locador, teme que irá desgastar a relação contratual? Caso o contrato de aluguel tenha sido intermediado por uma imobiliária, busque ajuda dela ou de um advogado de sua confiança.

Caso tenha receio ou não consiga negociar com a escola busque alguém que possa lhe ajudar com isso, procure um advogado de sua confiança ou alguém que possa lhe ajudar.

4 – Formalize eventuais acordos

Chegou a um acordo? Todo aditivo ao contrato deve ser formalizado e assinado por ambas as partes. “É importante colocar, nesse documento, que as condições serão válidas apenas durante a pandemia, já que não se sabe quando irá acabar, ou que o período seja determinado no documento e descrever o acordo de forma detalhada”.

No caso das locações todas as partes do contrato devem assinar o acordo, se existir Fiador ou Caucionante todos devem assinar, pois no futuro não alegar que não sabia de nada.

Caso não consiga fisicamente assinar o documento, formalize de modo eletrônico, após o retorno do isolamento, copie em papel.

5 – Não tem conversa? Busque a Justiça

Caso o inquilino ou o locador não queira negociar os valores, a única saída para o locatário evitar juros, mora e, em último caso, o despejo, é entrar com uma ação para revisar o aluguel, ou extinguir o contrato.

Na mesma situação ocorre com as escolas se a escola se negar a realizar um acordo ou o estudante, deve se buscar o judiciário.

Alguns pontos relevantes, a lei diz que se o devedor não for culpado pelo não pagamento não pode ser obrigado ao pagamento de juros, multa etc. Ainda a lei traz que em casos imprevisíveis, como é o caso do Coronavírus, é possível o juiz revisar para deixar o contrato equilibrado.

E por fim, também há a possibilidade nestes casos de fortuito, ocorrer a extinção do contrato, por isso, deve tentar a todo custo realizar um acordo, caso não seja possível, o judiciário é a saída.

Atualmente, existem projetos de Lei   para evitar, durante a pandemia, despejos em caso de inadimplência, de redução de mensalidade escolares e outras questões, mas, enquanto não forem aprovados, o despejo continua a ser algo que pode acontecer para quem não negociar e não conseguir pagar as parcelas em dia, além de no caso de mensalidade escolares ter o contrato extinto e ser executado judicialmente.

Renato Pelagali
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Professor Universitário