USUCAPIÃO DE IMÓVEL URBANO FERRAMENTA DE REGULARIZAÇÃO DE IMOVEL E NÃO DE PROTEÇÃO A INVASOR!!!!

Muito comum associar a palavra usucapião a invasões de imóveis, mas não é bem assim, este instituto tem aplicabilidade para o fim de regularização de imóveis que por algum motivo não é possível a transmissão da propriedade a quem realmente exerce a posse, como se dono fosse. Até porque, dentre os requisitos da usucapião exige que o imóvel esteja no comércio (apto a ser vendido), que a posse exercida seja com alma de dono e não foi em nenhum momento contestada.

Ou seja, o titular da propriedade (nome que consta no registro de imóveis) abandonou imóvel e não pratica atos de dono. Deste modo, aquele invasor, não terá sucesso em uma usucapião, por isso importante desmitificar esta situação e dar mais valor a este instituto tão importante no Direito Imobiliário, repito que visa a Regularizar Propriedades.

A última pesquisa sobre o assunto ocorreu em 2012, e naquela época, 70 % dos imóveis em SP eram somente posse, com isso vislumbramos a importância deste instituto com fim de regularização de imóveis, eis a função da usucapião. Existe mais de 36 espécies de Usucapião, porém a maioria delas são doutrinárias (ex: usucapião indígena, usucapião paroquial, usucapião documental e etc) e 02 procedimentos (administrativo e judicial).

No procedimento administrativo não pode haver litígio, ou seja, deve ser feito de forma acordada, pois se o antigo proprietário, algum confrontante, herdeiros do proprietário, caso este esteja falecido, ou alguém que possua interesse, se manifestar, contestar, terá que ser remetido a via judicial, por isso, perdendo tempo e dinheiro, por isso cautela e se deve analisar com cuidado a possibilidade da via administrativa, também conhecida como usucapião extrajudicial, caso reste dúvida opte pela via Judicial .

Com relação às espécies de usucapião, temos as mais utilizadas que são:

1. Extraordinária: 15 anos de posse sem contestação, reduzido, de 15 para 10 anos se reside no local e realizou obras ou tornou o imóvel produtivo.

2. Ordinária: 10 anos de posse com contrato com boa fé (adquirida sem violência e sem traição).

3. Abandono de Lar; o cônjuge abandona o lar e não ajuda financeiramente, por mais de 2 anos.

4. Pro Moradia: posse de 5 anos, único bem e só uma única vez na vida e imóvel até 250 m quadrados:

5.Coletiva; utilizada pelo Estado, para regularizar comunidades.

6. Observações finais: Há possibilidade de na usucapião somar as posses de antigos possuidores (soma de contratos), outro ponto a perca da posse se dá por aquele que abandona o imóvel ou tem ciência de outro com a posse e nada faz, ou tenta recuperar e é expulso pelo invasor. Ainda importante frisar que, não corre prazo para usucapião entre marido e mulher, pai e filho, e incapazes além de outros casos, porem é possível entre herdeiros, com isso concluímos que, este instituto não se presta para proteger os invasores de imóvel, mas a regularização de imóveis, em que o possuidor encontra dificuldades. Procedimento este delicado por isso a importância de consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário.

Renato Donizeti Pelagali
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Professor Universitário
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E-mail: contato@pelagali.adv.br